房地产板块目前仍然位于底部区间，下一个机会点是核心城市国企开发商

                  为什么我们认为房地产板块目前仍然位于底部区间？
【哪些风险已经释放】从行业风险角度来看，民营房企从2021H2之后接连出现债务违约。2022年底房企融资端“三支箭”政策陆续出台，在一定程度上降低了未出险的民营房企和混合所有制企业债务风险。

但是伴随2023H1房地产行业销售的疲弱之势延续，房地产企业债务风险仍在。
【哪些风险尚未释放】我们认为行业内目前有以下三个风险未释放：第一，各地政策落地速度及力度有不确定性，这会传导到房企销售，进而影响房企债务偿还；

第二，2023年8-12月市场修复的速度还需要观察，修复斜率有不确定性；第三，二手房挂牌量保持高位致使房价承压，对需求修复有影响。
【未释放风险怎么看】我们认为化解以上未释放风险的核心在于基本面需要出现拐点，目前7月房地产政策拐点信号明确，传导到基本面仍需要时间。

政治局会议提及的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，我们认为该表述含义明确，可以期待2023H2房地产支持政策的接连出台。房地产是国民经济支柱，扭转房地产基本面下行趋势是确定性较强的政策主线。
房地产下一个机会点：核心城市国企开发商
 【先前压制股价上涨的因素】我们认为压制地产股的主要因素一方面是各线城市2023H1销售未见下行企稳迹象，另一方面7月以前政策放松低于预期。
【预计压制因素边际如何变化】我们认为压制地产股的主要因素边际上会有以下变化：
1）地产政策的落地速度和力度：7月政治局后，市场非常关注后续配套政策的出台。虽然具体政策类型和细节有待跟踪，但我们认为政策导向明确，配套政策受7月政治局会议指示会加大落地速度和力度，直至基本面企稳修复。
2）销售的边际改善：7-8月是房地产销售传统淡季，市场已有预期。但是政策放松后，我们认为市场会关注金九银十是否能够看到销售的边际改善。我们认为三四线城市可能需要较长的时间修复，基本面企稳大概率会在一二线城市率先看到好转迹象。
怎么前瞻把握下一个机会
【前瞻指标跟踪】关键指标的跟踪方面，我们认为有3个较为前瞻的指标：1）二手房市场带看量：能够反应居民购房信心是否出现修复（请关注我们周报中冰山活跃指数，该数据根据二手房带看数据计算得到，具有较强的前瞻性）；

2）房企新增供应是否加速，这代表房企的信心修复和融资渠道的修复；

3）一线城市政策调整情况：一线城市楼市是全国市场的风向标，一线城市的政策放松是重要信号。
 【可能的催化剂】我们认为，加速政策出台的催化剂可能是以下几点：1）金九银十销售不旺盛，销售修复不明显；2）有优质民企继续出现违约情况进而引发需求端负反馈。出现以上两种情况我们认为政策可能会加速、加大力度出台。
【时间和幅度如何判断】节奏上，我们预计Q3末会进入政策快速落地时期，Q4通常是地产销售冲高兑现业绩的时期。此外年底行业轮动，低估值板块如地产通常会有投资窗口。

如果房地产市场修复明朗进入顺周期逻辑，我们认为可以参照2008-2009年、2014-2015年行业拐点出现时头部房企股价和估值波动的情况：股价涨幅100-200%；平均最高PB估值约为2倍。目前大部分头部房企PB估值仅为1倍。
 抓好下一个机会选股思路
【选股思路】我们认为本轮一二线城市基础好、政策放松空间相对较多，基本面复苏确定性强。以广州为例，城市更新推进主体以国企为主，我们认为其他一二线城市推进城中村政策大概率会偏向使用国企。

因此我们认为此次核心城市国企会享有基本面修复、政策放松和城中村推进参与机会较多三重利好。此外，核心城市基本面下行空间有限意味着地方国企风险可控，周期拐点确立之际抗风险能力强。
我们认为市场对一二线城市国企逻辑是认可的，对其未来表现是有期待的，在7月政治局政策方向发生转变后，市场已经给予这些国企一定的Beta估值修复。

与此同时，我们认为市场对一二线城市国企仍存在疑虑，如果疑虑消除，一二线城市国企估值修复还可以进一步打开上涨空间。我们认为促进股价上涨主要有两个
 核心因素：
1）核心城市出现销售企稳修复的迹象，基本面修复意味着当地国企资产保值和增值能够兑现，进而可以支持NAV和PB估值的提升；
2）城中村细节政策（例如，拆建比例、配套融资方案等）的落地，可以让市场对城中村政策推进更具信心，进而推动估值修复。
 风险提示：政策效果边际递减；新增房企债务违约。

来源：摘自浙商证券研报