楼市“破冰”！政策春风吹暖房地产板块逆势回暖

在全球经济复苏动能分化的背景下，中国房地产板块近期呈现出显著的企稳回升态势。这一转变并非偶然，而是政策端持续发力、市场端信心修复与行业内在结构性调整共同作用的结果。从中央到地方的多层次政策组合拳，叠加保交楼工作的实质性推进，正重塑市场对房地产行业的认知逻辑。本文将从政策驱动、市场反馈、机构研判三个维度解析这一转折性变化。

一、政策组合拳密集落地，筑牢市场基本盘 

2025年以来，房地产政策支持力度持续加码，形成“供需两端协同发力、短期长期统筹兼顾”的立体化框架。中央层面，国务院常务会议明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，要求对全国已供土地和在建项目进行系统性摸底，为后续政策优化提供数据支撑。货币政策方面，央行通过下调个人住房贷款利率、设立保障性住房再贷款等工具，降低居民购房成本并拓宽房企融资渠道，推动市场流动性改善。地方层面，多地将稳楼市纳入提振消费政策体系，例如贵州启动城中村改造、青岛推出住房“以旧换新”补贴、辽宁发放多子女家庭购房优惠等，通过差异化措施激活区域市场需求。

保交楼工作的实质性突破成为稳定市场信心的关键。截至目前，全国已建立房地产融资协调机制，商业银行审批通过“白名单”项目贷款规模超5.6万亿元，覆盖6000余个项目，有效保障了在建工程的资金链安全。住建部等部门通过分类处置烂尾项目、推动地方国企收购存量商品房等方式，逐步化解交付风险，累计完成住房交付超百万套，购房者权益得到切实保障。这些举措不仅缓解了短期市场恐慌，更重塑了购房者对行业的长期信任。

二、市场信号边际改善，供需两端呈现积极变化  

政策效力的持续释放，推动房地产市场出现多重积极信号。销售端，核心城市交易活跃度显著提升，一线城市及部分热点二线城市商品房销售面积和销售额实现正增长，带动全国市场降幅收窄。土地市场则呈现“以质换量”特征，北京、深圳、杭州等城市拍出多宗高溢价地块，重点监测城市平均溢价率创近三年新高，反映出房企对优质土储的争夺意愿增强。融资环境的改善更为行业注入流动性，1月份民营房企信用债发行规模同比增长60%，绿城中国等企业成功重启海外债发行，标志着资本市场对房企的信心逐步恢复。

行业结构优化的趋势亦愈发明显。头部房企凭借资金优势和品牌溢价，在市场份额竞争中占据主动，销售权益比例持续提升，产品定价能力显著增强。与此同时，部分中小房企通过引入战略投资者、参与城市更新项目等方式实现转型突围，行业集中度的提升为长期健康发展奠定基础。

三、机构观点，从风险出清到价值发现 

花旗集团指出，政策支持与管理效率提升将推动房企ROE（股本回报率）复苏，建议投资者把握未来两年的布局窗口期。

中信证券强调，房地产在扩内需政策中的重要性凸显，具备产品力和运营资产的企业将优先受益于行业复苏。中银证券则提出，2025年将成为行业“由量转质”的关键年，建议关注重仓高能级城市、现金流稳健的头部房企，以及受益于二手房市场回暖的经纪公司。

从估值角度看，房地产板块PE（TTM）已回落至历史低位，部分企业的市净率（PB）低于1，安全边际显著。德讯证券认为，随着保交楼工作深化、融资环境持续改善，行业风险出清进程加速，具备优质土储和多元化业务布局的企业将迎来价值重估机遇。  

未来房地产投资可聚焦三大主线：

政策受益型标的：重点关注深度参与城市更新、保障性住房建设的地方国企，以及融资协调机制“白名单”覆盖的优质项目开发商；

资产运营型机会：优先布局持有优质商业地产、长租公寓等运营资产的企业，其稳定现金流和抗周期属性将在行业转型中凸显优势；

技术赋能型赛道：关注智慧社区、绿色建筑等领域的创新企业，政策对绿色金融的支持和数字化转型需求将打开增长空间。

此外，需警惕的风险包括部分房企债务压力尚未完全化解、三四线城市库存去化缓慢等。随着“十四五”新型城镇化规划的持续落地，房地产行业正从“规模扩张”转向“质量提升”，具备政策敏感度、运营能力和创新基因的企业将主导新一轮行业变革。这一过程中，市场对房地产板块的认知逻辑已从“风险规避”转向“价值发现”，政策与市场的良性互动将为板块带来中长期投资机会。

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