楼市窗口期来了：北京“认房不认贷”政策已经形成，预计9月初发布

      “认房不认贷”政策，虽然之前已有杭州等城市松动，但一线城市一直没有任何迹象，一直到今年下半年。

新华社7月27日消息显示，住建部部长倪虹召开企业座谈会上，强调了进一步落实“个人住房贷款‘’认房不认贷”等政策措施。
8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称“通知”），为一线城市落实“认房不认贷”政策提供了依据，全面开放“认房不认贷”绿灯亮起。
经济观察网多方获悉，北京有关“认房不认贷”政策已经形成，正在内部征求意见阶段，预计将在9月初正式对外发布。经济观察网暂未获悉上海在该方面的进展，不过根据各方判断，上海预计也会跟进。
根据广深“认房不认贷”方案，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款买房时，只要家庭成员在当地无房，无论是否利用贷款购买过住房，金融机构均按照首套住房执行住房信贷政策。
目前北京首套房的首付比例，普通住宅为35%，非普通住宅为40%；二套普通住宅首付比例60%，非普通住宅首付比例80%。首套房贷利率是4.75%，二套房为5.25%。从全国来看，北京是房贷利率最高的城市之一。
北京的普通住宅标准是2014年确定的，五环内总价低于468万元；五环与六环之间单价低于3.168万元/平方米、总价低于374.4万元；六环外总价低于281万元，即可认定为普通住宅，如果超过这一标准，则为非普通住宅。
据北京某房地产项目销售人员小洁介绍，由于近10年房价不断上涨，北京符合普通住宅的新房并不多，呈现全面非普化趋势。也就是说，居民购房过程中，绝大多数房源需要按照非普通住宅标准缴纳首付款，极大提高了购房门槛。
以一套总价800万元的房子为例，二套首付比例高达640万元，贷款160万元，“除非是买一换一，否则，有几个人能付得起640万元首付”，小洁说，她平时接触的客户中，有不少因为高首付而无法买房或换房。
如果“认房不认贷”政策落地，部分符合条件的购房者门槛将大幅下降。同样总价800万元的房子，首付降了一半至320万元，“钱不够的可以首付40%，钱多的也可以首付80%，购房者可选择的空间大了，现在是只能选择80%”。
而且，除了首付空间大了，房贷利率也大幅下降了。同样800万元总价房子为例，80%的首付后，还剩余160万元需要贷款，按照30年期限等额本息计算，首套房比二套房少付18万元的利息；如果是按首付40%，则少付50多万元的利息。
无论首付门槛，还是购房总成本，“认房不认贷”对购房者带来的利好是显而易见的。“认房不认贷”政策对市场影响，实际上已经有迹可循。

2022年11月，杭州实施“认房不认贷”政策后，三周商品房销售额环比增长235%，11月当月销售金额增长113%。行情持续了两到三个月。
但如今市场又不同2022年底，“认房不认贷”政策能给市场带来多少真实的需求，带来的行情能持续多久，对于王凯等房企营销负责人来说，很难获得准确答案。他们对于政策影响普遍较为冷静。
上述房企营销负责人判断，如果“认房不认贷”政策能维持两到三个月市场行情稳定，楼市有望在年底探底企稳，“如果想要上升，还需要宏观经济的支撑，但应该不会继续下探了，只要市场稳了，预期和信心也会逐步稳下来”。
对于房企来说，最担心的是阴跌，即便是下滑幅度较小，如果一直处于下滑状态，对于未来战略制定会造成严重障碍；如果稳定下来， 即便是稳定在一个不乐观的水平，“起码知道下一步应该怎么干”，上述营销负责人表示。
王凯表示，年内接下来的几个月，房地产市场厮杀将更为惨烈，“保现金的房企会不惜代价出货，其他房企也只能跟，可能会陷入新一轮价格战，总体来说，对于购房者也是好事”。

来源：经济观察报