首个一线城市调整限购，为何是广州？楼市会起什么变化？

重磅政策落地，一线城市房地产政策触及限购。

9月20日，广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”、非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。

由此广州也成首个调整限购的一线城市。为何是广州？有着怎样的信号意义？接下来的楼市将会怎样？

　　广州为何率先调整限购？

不久前，南京、武汉、厦门等二线城市已接连调整限购。

“此次随着广州调整限购，也意味着限购从二线城市延伸到一线，信号意义比较强，其他一线城市也可能有相应动作。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“总体来看，这次政策坚持了有所为有所不为的导向。”省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，比如就业集中、需求大的广州中心区4区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区白云靠近中心区且供应较少的部分区域也坚持了原有的限购政策。

　　在一线城市中广州为何率先调整限购？

　　一方面，是我国房地产市场供求关系发生重大变化。在新的形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化。

“这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。”李宇嘉表示，因此过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策不完全适应当前需求，需要退出。

　　另一方面，与广州房地产市场的现状有关。

近两年，广州房地产市场交易相对较弱。截至目前，新房市场交易连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。

克而瑞统计的广州新盘去化率8月只有9%。合富研究院统计的数据显示，8月底新政以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%。中指研究院调查的数据显示，新政后广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京、上海。

“综合以上情况，广州迫切需要发布新政策提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。”李宇嘉表示。

　　“卖一买一”换房模式将加快

广州新政的另一个重点是针对二手房市场的调控。

对于二手房交易中关键的增值税，新政提出将免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。

年限的调整，将直接影响商品房流通和循环。

“二手房交易与新房市场密切相关，当前政策刺激下的一批改善型住房需求群体，需要通过‘卖一买一’进行置换，‘卖一买一’能否实现很关键。”严跃进表示，盘活二手房是稳定、提振楼市的关键环节。

近期，随着一揽子房地产政策出台，广州二手房挂牌量快速上升，但交易周期明显拉长，价格明显下跌。在国家统计局发布的70城商品住宅销售价格变动情况中，广州8月二手房价格环比下跌0.6%，降幅在一线城市中最大。

根据此前的5年期限，交易未满5年的二手房交易要支付5%的增值税，而满5年可以减免，如今免征期调整到2年后，将加快“卖一”的实现。

“目的就是降低交易环节成本，促进‘卖一买一’的顺畅，既满足刚需，也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。”李宇嘉表示。

另外，针对非本市户籍居民家庭，此次新政提出从满5年放宽到满2年社保即可购买一套住房，也是通过降低购房门槛促进商品房循环。

　　“房住不炒”定位仍未改变

随着广州新政出台，关于“炒房”“升值”的话题又开始讨论。

此次政策继续明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，目标依然是稳地价、稳房价、稳预期。

事实上，在当前“房地产市场供求关系发生重大变化”的新形势下，透过8月下旬以来的一揽子房地产政策，我们会看到主要还是刺激、满足居民刚性和改善性住房需求。

因此，广州新政此次也从供给端提出要求。

大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房等，加快解决工薪收入群体住房困难等。

“在需求端释放潜力购买力的同时，以供给适应需求，以需求牵引供给，让供求保持稳定和平衡，避免行业和市场大起大落。”李宇嘉表示，“此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内剩余4个月，广州商品房市场将从持续过快下滑逐渐转入探底企稳的走势。”

多位专家也表示，当前房地产市场的诸多基本面已经发生变化，楼市企稳后能否反弹还有待观察，特别是有待居民需求端的修复。

文章来源：南方日报，记者张子俊