城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企

      事件：今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题。

4 月 28 日政治局会议中提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造” ； 7 月 21 日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 ；

7 月 24 日， 政治局会议再度提及“积极推动城中村改造”；7 月 28 日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开。
核心观点：城中村改造并非二次棚改。

城中村是指城市化进程中，逐渐被纳入城市管理体制或被城市包围形成的村落， 主要为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地。由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造是土地再开发和城市更新的重点、难点。

7月28 日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中提及城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡；实行净地出让；坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。

城中村改造虽然与棚改和老旧小区改造均属于城市更新的范畴，但存在以下不同： 1） 改造对象：城中村改造主要涉及农村集体用地和房屋的征收与补偿， 根据具体情况选择拆除新建或修整；棚改多为国有土地，通常采用大规模拆建的方式改造；老旧小区改造的对象是 2000 年前建成的房屋，侧重于修整。

2） 改造范围：城中村改造主要在超大特大城市进行，均为基本面相对较好的一二线城市； 棚改主要为三四线城市； 老旧小区改造为全国范围内。

3）资金来源：棚改的资金来源主要有财政补助、政策性金融工具专项支持以及社会资本，其中 PSL 2015-2019 年提供资金累计 3.27 万亿元。 老旧小区改造的资金来源主要是政府财政支出和居民自筹资金。

城中村改造主要通过多渠道筹措资金，鼓励和支持社会资本参与。 例如上海、北京、天津、 广东等多地已经开始试点推动成立城市更新基金等。

4） 安置方式： 棚改以实物+货币化安置为主，城中村改造更可能采用实物或房票安置制度，即以地换房或以房换房，或与保障性住房建设相结合。

超大特大城市共有19个，但在具体实践中，城中村改造不一定局限于超大特大城市，或延伸至其他省会或二线城市。

根据 2014 年的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口 500 万-1000 万的城市为特大城市，城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市。

根据住建部于 2022 年 10 月最新公布的《 2021 年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市 8 个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市 11 个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
 超大特大城市中上海、 广州、深圳、合肥、青岛公布了具体城中村改造计划。

截至 2022 年，上海共批准 62 个“城中村”改造项目，已有 2.7 万多户村民改善了住房条件， 仍有“城中村”点位近 700 个，涉及约 11 万户，按照计划到 2032 年底“城中村”改造项目全面完成，上海2023 年计划启动城中村改造项目 10 个，改造房屋不少于 130 万平，受益村民不少于 4000户。

2023 年深圳计划推进 4.9 万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。 2023 年广州计划推进 127 个城中村改造项目，力争完成 2000 亿元城市更新固定资产投资目标。

合肥 2023-2025年计划完成 104 个城中村改造，共涉及 2.8 万户。

青岛 2023 年计划推进城中村改造项目 85个，计划完成投资 175 亿元，其中新启动项目 19 个，计划年度完成投资 31 亿元，惠及居民1.46 万户；续建项目 66 个，计划年度完成投资 144 亿元。
根据我们的测算，四个直辖市城中村存量规模或在 61 万套、 5021 万平。根据七普数据，截至 2020年末我国城市存量住房约 1.91 亿套， 城市中的自建住房 1919 万套，占比 10.1%。

我们假设城市中的自建住房均为城中村改造的范围， 截至 2020 年末我国城市存量住房面积为 175.4 亿平，以10%的自建住房占比估算， 全国范围内的城中村面积或达 17.5 亿平。

其中， 重庆、北京、上海、天津分别有 21.8、 17.2、 14.1、 8.2 万套自建住房，占总存量住房的比重分别为 4.0%、 2.7%、 2.0%、2.3%， 预计自建住房存量面积分别约为 1960、1339、1040、682 万平。
 我们认为，该政策的影响仍然要看落地情况，目前阶段大规模改造需要多方参与合作， 时间拉锯较长，因此短期影响有限。

长期而言，或起到以下影响： 1）一定程度上拉动固定资产投资。 例如广州市 2023 年城市更新固定资产投资目标设定为 2000 亿元。

2） 提升土地供给质量。 超大特大城市核心土地资源稀缺，通过城中村改造， 改善城市面貌，增加优质地块和住房供给。

3） 未来改造后对原住民的安置预计更倾向于实物安置，因此与上一轮棚改货币化安置的区别在于，不会大规模刺激整体市场的销售。
7月政治局会议除了再度提到了“积极推动城中村改造”以外， 强调适时调整优化房地产政策。

本次会议， 1）未提“房住不炒”，提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”， 这表明中央充分意识到了由需求不振所引发的行业下行趋势。

整体表述更加积极， 目前普通二线和三四线城市的需求端政策已基本全面放开，仅有一线城市和少数核心二线城市仍然较为严格，政治局会议后市场对下半年这部分城市政策优化的预期有所加强。

2）会议还明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和’平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”，我们认为， 保障性住房建设将持续大力推进， 闲置房产的存量转化和城中村改造或成为保障房供给的两大主要渠道。
 投资机会
我们认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一。但是城中村改造主要限于一二线城市内，实际对销售占比较大的三四线城市难以直接受益，因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限。 城中村改造项目周期较长、资金需求较大、且需要协调多个利益主体的关系，
预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企。
我们建议优先关注在一线城市有城市更新业务布局的央国企： 中华企业、光明地产、 招商蛇口、华润置地、中交地产、越秀地产、城建发展。

其次，部分混合所有制企业和民企也积极布局一线城市的城市更新业务： 万科 A、金地集团、龙湖集团、绿景中国地产。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
来源：中银证券