房地产行业：居民大宽松继续开启 城市群全面崛起

　　2022年发改委引发新型城镇化实施方案，与2019年相比，亮点不仅仅在全面放开300万人以下城市的落户限制，还在于提出鼓励取消超大特大型城市年度落户名额限制。

摘要：

“十四五”新型城镇化实施方案不仅再次强调全面放开300万人以下城市的落户限制，并首次提出取消500 万人以上的超大特大城市年度积分落户名额的限制。早在2019 年3 月底，发改委便印发了关于《2019 年新型城镇化建设重点任务》的通知(发改规划〔2019〕617 号)，已经提出了城区常住人口在300 万以下城市要全面取消落户限制；城区常住人口300 万—500 万的城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。同时，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。但这次发布的方案中，针对超大特大型城市提出了“鼓励取消年度落户名额限制”，这意味着超大特大型城市受到的规模限制将减小，继续迎来人口和人才流动下的利好。

我们在前期的报告多次强调，当前是居民需求全面宽松的大周期，随着落户限制的逐渐放开，居民流动性再次提供新增住房需求。2017年定调“房住不炒”以前，是房企端宽松的十年，而从2017 年以后，则逐渐进入到居民宽松的大周期。2019 年从新型城镇化建设，到促进人才流动，以及各个城市出台“落户”政策，以及2022 年以来各个地方政府房地产松绑政策的陆续出台，都带来了居民端的持续利好。而本次新型城镇化方案的出台，是再一次印证居民端大宽松时期的开启。人口流动下优质城市群持续享有强劲的需求。

早前超大特大型城市虽然有积分落户，但是整体上依然偏限制，随着政策的逐渐放松，超大特大型城市将迎来人口和产业的双集中。根据住建部发布的城市统计年鉴，城区人口在500 万人以上的城市约10个，包括北上深3 个一线城市，以及天津、重庆、成都、广州、南京、西安、武汉等7 个二线城市，均是当前几大城市群的核心城市，例如京津冀、长三角、大湾区、成渝都市圈、长江中游城市群等等。这些超大特大城市落户限制的放松，意味着人口和产业也将在这些城市群迎来发展，城市群的崛起也将势不可挡。

房企融资持续收紧，而居民端需求持续宽松下，依然利好的是存在结构性扩张机会的二线央国企。在房企融资依然收紧的情况下，拥有融资优势的房企依然享受逆势成长的机会，在2022 年的销售和拿地榜单已经逐渐在兑现。二线央国企融资依然受益，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

文章来源：国泰君安证券