【题材发现】莫失时机，该出手就出手——房地产

消息面，4月18日，中国人民银行和国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，《通知》提出：“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。”本次央行和外汇局发声提出实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，将推动更多城市跟进推出需求侧政策尤其是限贷放松政策的出台，加速销售基本面的触底复苏。

由于经济状况令人担忧，多城相继调整房地产政策，据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余个城市因城施策，调整房地产政策。

随着多城房贷利率下调，尽管当前市场信心修复尚需时间，但房地产市场已出现一些积极信号。国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

近期伴随着各地方城市因城施策不断放松房地产政策，但由于疫情影响、购买力下降、购房信心及预期不足，销售端并未出现明显的回暖迹象，融资端民企流动性也并未有明显改善，统计局一季度数据表明地产依旧承压。基于上述情况，中央也开始出台进一步放松政策，央行更是接连几天提到要支持实体经济，促进房地产市场平稳健康发展。一方面延迟疫情影响地区个人按揭贷款还款，鼓励因城施策优化信贷政策，调整首付比例以及贷款额度、利率。另一方面加大企业并购贷支持力度、区分项目风险和企业集团风险，有利于加速房地产风险处置进程。

尽管当前房地产市场整体信心尚未明显恢复，但随着后续信贷环境以及楼市调控政策的持续改善，预计购房者置业预期和置业信心有望逐渐企稳。

考虑到一季度以来房地产市场持续低迷，二季度房地产市场调控政策有望进一步宽松。从提振市场信心的角度来看，预计二季度会有更多城市进一步“松绑”限购、限贷、落户条件，或下调房贷利率，释放合理住房需求，从而带动市场预期整体回暖。同时，从二季度中后期来说，全国疫情形势有望明显好转，届时一些地区积压的购房需求也有望得到释放。因此综合来看，在政策环境转暖的背景下，市场底部有望于二季度末或三季度出现。总的来说，二季度楼市调控政策将继续保持较为宽松的主基调。

湘财证券认为，销售、拿地和新开工持续下行，开发投资同比转负，行业基本面尚未改善。在今年稳增长的政策基调下，3月以来房地产政策频繁发力，因城施策的宽松力度持续加大，政策底已现，板块估值有望继续修复。建议关注信用风险较低的龙头房企。维持行业“增持”评级。

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